環境不動産とESG投資による新電力を活用したCSR

2015年11月26日

一般社団法人エネルギー情報センター

新電力ネット運営事務局

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環境不動産とは、環境配慮の考えに基づいて開発・建築される「持続可能で環境価値の高い不動産」のことです。この環境不動産を活用した新電力事業の可能性について考察します。(一般社団法人エネルギー情報センター 新電力ネット運営事務局)

環境不動産とは

環境不動産とは、環境配慮の考えに基づいて開発・建築される「持続可能で環境価値の高い不動産」のことです。環境不動産を導入することにより、不動産評価の押し上げ・光熱費削減・従業員の健康、生産性確保・CSRの推進などといった効果が期待できます。昨今、各方面で環境配慮や、持続可能社会の実現への注目が集まっています。そのため、新電力・エネルギー事業につきましても、環境不動産の概念を取り入れることは、今後重要度が増していくと考えられます。

環境認証・省エネルギー認証

環境不動産において、信頼性確保などの観点から、客観的かつ一定のクライテリアを基にした認証制度の取得が重要です。不動産に係る総合的評価(エネルギー、資材、水、廃棄物、敷地、室内環境など)の不動産認証として、日本ではCASBEEが一般的です。電力事業と親和性が高い、エネルギー性能の評価に特化した認証の場合、BELSなどがあります。新電力事業やグリーンリースの拡大に伴い、認証制度を起点としたコンサルティング・ビジネスも生まれると想定されます。

環境不動産の代表的な認証事例

PRI・ESG投資

PRIとは、機関投資家の意思決定プロセスにESG(環境、社会、ガバナンス)を取り入れる原則です。責任投資原則とも呼ばれ、日本においても各種金融機関や、GPIFによる署名発表(2015年9月28日)により、資産運用業界に大きな影響を与えています。

こういったPRI・ESG投資を意識した事例は海外でも見られ、例えばiPhoneを生み出したAppleのデータセンターは、100%がグリーン電力でまかなわれています。Googleのオフィスも、同様に100%がグリーン電力です。これらは、顧客へのPRという側面の他にも、金融・投資家等からの評価を考慮した決定に基づくものだと考えられます。日本においては散発的なメガソーラーの設置等は見られますが、海外のようにまとまった形でのグリーン電力活用事例はまだまだ少ないように感じられます。その点を鑑みた再エネ割合の多い新電力商品の開発などにより、投資家に対して訴求可能な環境が生まれる可能性があります。

ESG投資を牽引しているのは欧米、特にヨーロッパの公的年金基金であり、日本はまだまだですが、海外投資家の目も意識すれば、日本の企業にとっても流れに取り残されるべきではないと思われます。また、日本の投資家へもヨーロッパから数年遅れで社会的責任投資の概念は広がっていくものと思われ、今後は新電力事業が企業に対する環境評価のファクターとなり得えます。

ESG投資に係る経済メリット

ESG投資の概念として、環境、社会、ガバナンスを重視することが最終的に企業の持続的成長や中長期的収益につながり、財務諸表などからはみえにくいリスクを排除できるとの発想があります。環境不動産・認証においても、従業員の健康リスクや生産性向上・CSR推進によるPRなど、短期的な観点からは判断しづらい項目が持続的成長に拍車をかけると期待されます。

実際の賃料に関しましても、環境性能の高い建物は賃料が高くなる傾向にあります。前述のCASBEEを取得したビルは、取得していないビルと比較すると564円/月・坪(3.64%)上回る可能性が示唆されており、キャップレートにもプラスの影響が期待されます。また、海外の事例ですが、例えば英国の場合、一定以下の評価のビルは2018年以降賃貸することが違法になります。米国では、多くの自治体でENERGYSTARによるベンチマーキングと報告義務、また豪州では環境評価が政府系機関の入居条件に使われています。日本においては、まだまだ省エネ性能表示の努力義務にすぎませんが、今後は海外の事例にならう可能性もあります。

環境認証ビルの推定賃料比較

環境配慮を推進するうえで、短期的には初期投資が必要になる場合でも、認証取得により光熱費の削減、賃料の向上等が実現すれば、今後の成長も期待できます。ESG投資を不動産に組み込んだGRESBも2016年度から始動していくため、新電力事業においても、環境や不動産のビジネスと連携することにより、さらに効果的な事業成長戦略を実現できるのではないかと考えられます。

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